“大招”天天有！存量房贷利率下调“可以”成真

时间： 2024-09-05 02:06     

后台有不少童鞋跟我说，朱大你觉得房地产还救不救得起来，这个政策到底还能起到多大的作用？

我跟大家说，在一季度，都没有人问过我这个问题，可见这形势滑落之剧，人们心态沮丧之烈。房地产不存在救不救得起来的问题，只存在多久起来的问题，你就是不救它跌到底了它也会自然起来。但是，政策有没有作用？

肯定有大作用！如果正确，作用就更大。在我看来，政策干预有两个意义，其一，对外释放ZF与全民共度时艰的决心，这是非常重要的信心维护。如果全民觉得自己的日子都过不下去了而ZF连回应都不回应我，那他们什么都不会相信了，社会很快就会陷入塔西佗陷阱。这一点，可以参考大萧条时期的罗斯福新政，到底新政有多大用在学界一直都有很大争论，奥派一直批评说新政推行之前美国经济已经在复苏了。但这不重要，我认为新政重要的就是释放了那个“决心”。其二，如果政策正确、及时，是可以起到挽狂澜于既倒的效果的。没有一个公式给你套用，在什么情况下你要怎么做才对，所有的政策本身都是一种“冒险主义”，正确与否是后验的。这方面有殷鉴有榜样，前者是日本，日本在处理1991年泡沫的初期（3-5年）非常蠢（那时候也没有什么现代货币理论，也没什么资产负债表S退模型，他们也不知道怎么搞），耽搁了很久。后者是美联储，在疫情期间果决的大手笔干预，非常完美的快速挽救了经济（没有副作用的政策是不存在的）。事后证明，在经济S退期，短期应对根本没有什么好办法，就是央行装刺刀上战场，自己去上杠杆无限量的买资产（因为没有买家了）。你不干这个事儿，大家就得一起慢慢熬，很多人会成炮灰。

这是我的看法，我们以后就按照这种思路去捋各种大招，市面上天天都有“大招”，今天又有三个值得注意的大招。只要这些大招能够有利于经济复苏的，我们都要重视，反过来，我们都要……警惕哈哈。

第一个是，彭博又发“大作文”，在前天那个信息的基础上又细化了。当然不保真，我个人判断是概率极高（就跟美联储9月降息一样高），这次的大意是：降80个BP，最快在未来几周进行。

分析我们上次在这篇文《》里说过了，这里简单补充几个观点：1）存量房贷利率下调80个BP，比我想象的还是少一丢丢，不过OK了，再要求多银行就暴了。80个BP，很多房主可以省掉1000-2000块甚至更多。我发在雪球上，有球友算好了自己能省1200块，另一个球友能省小2000块。是一块大肉，就当是给大家发钱了（这对应了上面我们对政策的第一个期许）。2）大幅下调存量房贷利率一定会对消费产生提振，提振多大不好讲（我不是太乐观），但一定会提振。38万亿的存量，潜在释放值超过3000亿，市场上涟漪效应起来，那还是蛮可观的。当然需要其它条件配合，如果这期间A股再蒸发蒸发、就业岗位再减少减少，那屁的消费也没有。3）它的另一层大意义在于，可以有效减轻房主们的供款压力，降低市场上的断供的风险，进而减少市场的抛压，有助于市场止跌回温，恢复房地产市场信心。这个会立竿见影，现在市场最大最直接的冲击就是二手房主们的抛售，他们只要预期供不起，市场上抛售就不会减少（今天还有个小伙伴跟我说，再这么下去恐怕他也要断供，断供就要法拍）。所以，大幅下调存量房贷利率，其实对于阻断房地产的抛售、以及价格的阶段性止跌，都会有正面的意义。

是以，这个9月的大利器，是我认为非常对的政策，我们可以乐观期待。

第二个是，北京关于配售保障房分配摸底的传闻。和上一个一样，我也不保真，只能说个人判断真实度高。

大意是说，针对北京乡镇公办中小学幼儿园教师、乡镇卫生系统医护人员……等等其他机关事业单位公职人员”，展开配售型保障房需求摸底的工作。条件是符合北京住房购买条件，在本市无住房，未享受过政策性住房……等等。

为什么我推断可信度高，因为这是14号文的落地，我们在这篇文《》里谈过了，我一直强烈建议大家仔细看，这是中国房地产行业的“分水岭”大事件。北京的这个传闻，打了配售保障房的旗号，在逻辑上是成立的，可以理解为它是对14号文的落地。这个深圳跑得更快，去年底今年初，一共有12个项目动工了，将有1万多套住宅。新的配售型保障房，统一替代了先前所有的“发售型”的公共住房——各地的人才房、安居房、共有产权房等等。这里面最重要的是两点，许多小伙伴还没搞清楚：1）它的价钱会非常便宜，现在的什么人才房、安居房、共有产权房都会不及它；2）它是终生封闭流转不给转红本的，不能租不能卖。

但是，北京这个传闻我仔细看，发现真正的改变在于：它没有任何收入划线要求，而完全变成了“身份”配给。这跟14号文是“冲突”的，按照14号文的精神和市场先前对公共住房分配规则的讨论，共识预期是：会重新恢复有关财产+收入限额的划线要求，比如以可支配收入+一定的财产限额作为标准，来让配售保障房能够流入到需要它的人手里，防止出现“奔驰宝马黑松露申请保障房”的丑闻。然而，北京这个传闻里面，暂时没有看到这一项，似乎变成了纯纯的“身份”。

这个很不好。不但是对于现在的房地产市场止跌复苏不利，那个真的是其次，主要是这样的分配规则是一种倒退，具体你们自己想吧，懒得说。

第三个也算是大招，深圳最新卖地，也是今年第三块地，开始搞全现楼发售，此举可理解为对住建部推动现房销售的政策落地。

规自局今天公告，宝安福永兴围站卖一块地，在星航华府对面，12号线兴围站地铁上盖。地块面积181.551.54平米，建面为289854平米，业态包含二类居住用地+公园绿地+交通用地，整体容积率1.6，居住用地3.0。

这块地重点有几个：

1）要求全现售。去年8月拿地今年7月卖楼的中铁阅臻府是一半现售，这个是要求全现售，这是深圳近年来首宗全现售的地块。中铁阅臻府那一半的预售房距离拿地是1年时间，而那一半的现售房要到2026年才卖，按照工期，这个地块建成卖楼得到2027年去了，中间要3年时间，买房人的确受益，但是期间财务成本、建设成本，都对开发商提出了更高的要求，不知道谁能满足（还不考虑房价的风险）。

2）这块地是地铁车辆段项目。竞买要求里面虽然没有对竞买人提出限制，但是这块地有几个特别之处，一是明确是在地铁上盖，属于机场东车辆段综合开发项目的一部分，TOD；二是整体容积率低到1.6（住宅容积率只有3.0，大大低于正常的5-6），和同为车辆段地块的深铁璟城（1.57）一样；三是业态复合，还要建设一个8万平米的公园。按照先前的经验，这块地大概率应该是深圳地铁负责开发建设。

3）地块怎么算账。这块地起拍价是66.65亿，折算楼面价2.3万/平米。这是表面成本，如上，还要考虑现售相对预售多出来的费用，以及公园无偿代建的费用，参考现在的新盘价格，算下来，我认为跟上块中铁阅臻府邻居地块一样的问题：起拍价设定的太高了，最多也就是底价接盘吧。3年以后，希望不要亏本。

把宝中上块地、福永这块地加上，深圳迄今一共出了3块地——2月卖出了1块龙华的地（51.79亿），如果新的这两块地都是底价成交，这样加起来一共是139亿，再加上后海的地块，超过去年冲它个500亿不成问题。重点是那个现售引发了市场关切，这属于“高质量发展”的内涵，那么会否意味着以后都这样。我的看法是不现实，上篇土地的文章里讲了，深圳现在是一块地一个政策。所以，看起来探索的意义更大。不过，对于刚需的小伙伴来说，这块地现售，不存在什么交楼风险，也不存在掉墙皮的风险，我预计价格还会很便宜，所以值得提前收藏关注。

9月一定不寻常，希望能看到更多好消息，推动市场行稳致远。